Сравнение рынков

      О рынке недвижимости СПБ, или зачем нужна УПН.  

      За пятнадцать лет работы в Екатеринбурге я неоднократно «отправлял»
клиентов в Питер, но сам переезжать не планировал. Всё произошло внезапно,
как и может произойти с каждым из вас. Надеюсь эти заметки расширят кругозор
коллег, а может помогут тому, кто решит здесьработать. Я постарался
описать что представляет из себя рынок недвижимости Санкт – Петербурга,
как здесь работается риэлторам, как происходят сделки и что выходит, когда
профессионалы рынка не могут договориться между собой.   Главный постулат:

   Работать в Санкт - Петербурге интересно. Самый широкий социальный
диапазон — от бомжеватых обитателей кошмарных коммуналок и комнат (Вам
такое и не снилось!) до... родственников президентов в квартирах, похожих
на дворцы. Самый разнообразный и интересный жилой фонд по всей стране.
В этом плане, (да и во многих других) Петербург интереснее Москвы. Наиболее
экзотичная часть - Старый фонд. Около трёхсот лет сил всей огромной страны
концентрировались на северо — западе. Самые богатые, предприимчивые,
инициативные и талантливые люди старались выразить себя через своё жилище.
И коллективно создали и заложили на будущее особый Петербургский стиль.
     Каждый ракурс как будто пытается передать послание из глубины веков.
Это привело к удивительному эффекту : Говорят, что приезжие изменили и
испортили Москву, а Питер меняет приезжих. Те, кто когда — либо учился в
Петербурге мгновенно распознает другого, такого же студента, где бы они
не встретились и сколько бы времени не прошло.   С такими удивительными
домами и приходится работать. Здесь первое, существенное отличие от
Екатеринбурга — очень широкий диапазон качества построек, практически
полное (пренебрежимо малое в отношение ЕКБ) количество стандартных
планировок.

       Более того,стремление отличаться, в крови у Петербуржцев и
,следуя традиции , каждый стремиться изменить (перепланировать) свою
квартиру. Эта беда принял настолько массовый характер, что нет необходимости
согласовывать перепланировку перед продажей (как у нас), а достаточно,
что бы в инвентаризационных документах стояла пометка - «внешние границы
не изменены».   Даже банки, оформляющие ипотеку, к требованию узаконения
подходят формально — выдают обязательство о согласовании, но ни разу не
потребовали его исполнения.   «Справочник стандартных планировок»
здесь теряет смысл, а из знакомых сокращений мы встречаем только «ХР» и «БР»
  Так же учтём, что нет ни одного старого дома, когда- либо не пострадавшего
от войны и восстановленного теми материалами, которые оказались под рукой.
В конструкции перекрытий одного и того же здания, обнаруживаются клёпанные
Крупповские швеллера, трамвайные рельсы, и неочищенные от коры стволы сосен.
Встречаются подъезды... виноват, парадные, в которых не производился ремонт
со времён Первой Революции , и по тому сохранились фрагменты волшебных 
витражей, вечной плитки и 10  миллиметровых гранёных оконных стёкол, со 
следами от скрещенных бумажных лент. Квартиры в таких домах неоднократно
делились и объединялись, выкупались поштучно и этажами. Запросто можно
встретить апартаменты с действующими каминами! Вам когда – нибудь встречалось
здание, имеющее четыре этажа с фасада, а семь – со двора?А жилая четырёхэтажная
постройка шириной в одну комнату? 

   Однажды осматривал громадные шикарные апартаменты с видом на Иссакий,
с потолка санузла которых, свисают фрагменты провалившегося пола и унитаз
коммуналки этажом выше. Двух одинаковых квартир в центральной части
города не найти. Из-за высокой плотности застройки центра, выбор перед
покупателями обычно стоит - « Вам Светло или Тихо?». Особенный колорит
придают многочисленные коммуналки, в других городах страны давно
вымершие. Разменять такую, имеющую до 20(!!!) хозяев очень сложно, часто и
невозможно.

     Много раз встречался с людьми, требовавшими за разваленную
 (в прямом смысле) квартиру в центре по 200 000 с метра! Объяснить,что ликвидная
цена – от силы 70 000 – невозможно. В последнее время спрос на большие квартиры
в старом фонде упал – строители предлагают более выгодное и не менее престижное
вложение денег. Так что стоять таким жутким общежитиям и стоять. Ванные в общих
коридорах и душевые на кухнях никого не смущают. Про санузлы лучше и не
заикаться, но апофеоз коммунального жилья – громадныеквартиры в центре
Санкт – Пертербурга БЕЗ ВОДЫ! То-есть водопровода в квартире  нет, совсем….  

    В советские времена ситуация сохранилась - Ленинград стал площадкой 
экспериментального строительства, причем не каждый эксперимент был удачным  
Именно здесь впервые появились «французские» двухпанельные хрущёвки. Лишь в
последствии их адаптировали к Российским условиям, расширили до 4 панелей и
приделали балконы.

    История появления "хрущёвок" напоминает детектив. Опубликованы совершенно 
разные версии, но факт остаётся фактом - СССР закупил во Франции линию по
 производству панелей. Французкие специалиств минимум трижды приезжали её
настраивать. В дальнейшем наши инженеры изменили конструкцию, адаптировали
к условиям России и даже производили её на экспорт. Хрущевки стоят даже на Кубе.

   Крайне неудачны оказались первые «Корабли», на сегодня квартиры именно в них
самые дешевые и по ликвидности уступают тем же хрущёвкам. Процесс совершенствования
не миновал и их. Однозначно сказать, что все квартиры в "кораблях" плохие уже нельзя.
Если место и цена устраивает - стоит посмотреть лично.

   137 серия наоборот, разошлась по всей стране как «Ленинградская»,но в самом
Питере её рейтинг неуклонно снижается. А прекрасные дома 121 «Гатчинской» серии
,к сожалению , широкого распространения по стране не получили. 

   Очень много зданий построены в одном — двух экземплярах, особенно порезвились
многочисленные ведомства.   Есть, конечносерые и скучные кварталы позднего советского
периода, в основном в Красногвардейском и частично во Фрунзенском районе
( то есть на территории деревень, попавших в кольцо блокады и присоединённым к
Ленинграду после войны)   Современные районы украшают окраины по тому, что тяга
к «самости» не исчезла с советскими временами.

      Так же на конструкцию зданий сильно влияют особенности геологии региона,
добавляя своеобразие, возросшие финансовые и технологические возможности строителей.
Главная отличительная особенность современного Питерского строительства - высокие
потолки . (3 метра -не предел).   Высокие потолки воспринимаются настолько естественно,
что нет даже отдельного термина - «полнометражка».

     Впрочем, екатеринбургское образное выражение «Тихий центр» здесь встречает
непонимание и смех. Абсолютный рекорд высоты потолка в старой квартире на
Литейном проспекте — пять метров! Представляете, как весело там менять лампочки
в люстрах! В целом, качество жилья, особенно возводимого в последнее время,
довольно высоко, даже выше, чем аналогичное в Москве. Ещё один аспект – 

непривычно длинные и сложные истории каждого объекта, требующие особого внимания
и чутья – из глубины веков периодически всплывают, иногда сознательно заложенные
«мины». К примеру, объявление недействительной доверенности, на основании которой
квартира была приобретена за – две – четыре перепродажи до последнего собственника.
Срок давности исчисляется не момента сделки, а с момента, кода пострадавшее лицо
якобы узнало о нарушении своих прав. И никто не спросит, почему десять – пятнадцать
лет оно не интересовалось, где его квартира и куда делись документы на неё.
Суды регулярно выносят решения,в пользу жуликов и воров.( Написал, и возникло
какое то дежа-вю).  

                Следующий раздел я бы назвал - Субъекты.

     Взаимоотношения с клиентами в Санкт-Петербурге существенно разнообразнее
екатеринбургских.Примерно половина – приезжие, работа с ними ничем не
отличается от той, к которой привык екатеринбургский риэлтор. Совсем другое дело
– аборигены. Во-первых: очень широк социальный слой,- я уже упоминал об этом выше.
Во-вторых: они подчеркнуто вежливы, засыпают комплиментами и неестественно
доброжелательны. Как клиенты, так и контрагенты (особенно на первых этапах сделок).
С аборигеном легко войти в контакт (и трудно из него выйти).

     Кстати, на дорогах – та же ситуация. Водители СПБ невероятно толерантны к
неадекватному поведению других участников движения,– много приезжих и туристов,
которые путаются в схемах проезда, тормозят и останавливаются в узких местах.  
Окружающие спокойно это терпят. За три с половиной года в Питере я не видел ни одной
драки на дороге, хотя аварий – достаточно.
       Проблема рабочих взаимоотношений заключается в том, что за внешней д
оброжелательностью скрывается, во-первых, всеобщая необязательность и стремление
загрузить вас своей работой,а во-вторых - этакий местный психологический спорт:
в удобный момент показать собственное превосходство и сделать мелкую или крупную,
по возможности, пакость либо агентству, либо другим участникам сделки.
     Документооборот, призванный подстраховывать участников сделки  от них же самих,
вероятно именно поэтому, десятикратно превосходит екатеринбургский.
    Необязательность клиентов при показах объектов на 90 % компенсируется
контрольным звонком перед выходом на показ, но и здесь случаются проколы.
Можно час ехать через весь город (а он очень большой,- по площади на треть больше
Москвы и в 4 раза - Екатеринбурга!), ждать у подъезда в мороз, ПЕРЕЗВОНИТЬ КЛИЕНТАМ
И УСЛЫШАТЬ: «Что это Вы нас беспокоите? За этот час у нас изменилась ситуация, мы и
не собирались идти!» (вариант: еще не выехали из пригорода передумали, кошка
заболела и т.д.). Но никто не перезвонит Вам и не предупредит об отказе от договоренности,
не ждите. Если доброжелательность, лесть и комплименты убаюкают бдительность
агента, он очень скоро упадёт с небес на землю.

   Пример: не очень опытный агент (вполне взрослаяи умная женщина, параллельно 
работающая главным бухгалтером) собиралась в командировку и позволила клиентам
самостоятельно посмотреть квартиру, которую продавала за 17 миллионов со вполне
адекватным вознаграждением. Предупредила продавцов – они вошли в положение,
пообещали (ещё раз) продавать квартиру только через неё. На показе (покупатель
пришёл с юристом, которая неоднократно предлагала хозяевам обойти агентство,
но получала твёрдый отказ) продавец с покупателем договорились о торге. Причем хозяин
большую часть торга вычел из вознаграждения агента. Совсем чуть-чуть, и агентство
ещё бы и должно осталось. 

    Причина в том, что в договоре оказания риэлтерских услуг агент не проговорила и не записала
зависимость вознаграждения от снижения цены при торге.  То, что торговались без неё, ей же
в вину и поставили. В итоге, только после активной юридической помощи коллег, риэлтору
удалось сохранить хотя бы часть вознаграждения. Вот такая, вполне питерская, ситуация.
    Для петербуржцев первостепенное значение имеют несколько иные ценности, чем для
екатеринбуржцев. Соответственно, аргументация применяется и действует иная, что на
первых порах работы приезжего риэлтора выглядит очень непривычным. Выдержка,
выдержка и ещё раз выдержка, внимание к мелочам, в том числе в документах,
способность оставаться «над схваткой» и не дать втянуть себя в интриги между участниками
сделки, бывшими супругами или соседями – жизненно необходимые профессиональные
качества питерского риэлтора. Планируя сделку, необходимо многократно продумывать
каждый шаг, чтобы ни у одной из сторон не появилась возможность диктовать другим
участникам сделки свои условия. Еще пример.

     Для завершения расчётов по сделке необходимо предъявить в банк новое свидетельство
о собственности. Покупатель, под тем предлогом, что не может никому доверить свои документы,
забирает их в присутствии Риэлтерской группы в ФРС и сбегает с ними, неделю затем не отвечая
на звонки. Банк, соответственно, не может перечислить деньги продавцу. Всё это, конечно, не
смертельно. Но одновременно начинается резкий рост курса доллара. Через неделю Покупатель
появляется и крайне высокомерно заявляет, что ему так было удобно поступить, а трудности
других его не интересуют. Правда, продавец, бывший прапорщик из Краснодарской области,
клятвенно пообещал, что «дождётся его в подъезде и начистит репу». Так я покупателю,
слово в слово, и передал.
    В общем, что касается менталитета на уровне отношений, Санкт-Петербург более азиатский
город, чем Екатеринбург: условности, интриги, подмена здравого смысла субординацией,
какая-то подсознательная тоска по классовому превосходству и затаённая обида (комплекс
бывшей столицы).

    Деловые знакомства в Питере необходимо поддерживать постоянно. Если в Москве или
Екатеринбурге можно позвонить кому-нибудь и напомнить – «Мы с Вами два года назад то-то
делали», то с вами будут разговаривать как со знакомым. В Питере же вам ответят весьма
холодно или вообще сделают вид, что незнакомы. Контрагенты – чаще всего приезжие,
с ними всё привычно. Но если попался коренной житель – будьте начеку! Возможно,
это будет профессионал высокого класса, от общения с которым вы получите искренне
удовольствие и многому научитесь, но чаще встречаются те, которые ленивы и высокомерны.
    Вам потребуются нешуточные усилия, чтобы вынудить таковых делать их собственную работу,
которую они заранее подразумевают свалить на вас. как-то: Присутствовать на показах и на
передачах квартиры; разбирать и носить документы к своим банковским менеджерам, собирать
и копировать пакеты документов для сдачи сделок в СВОЁ агентство, разбираться с ситуациями
СВОИХ клиентов; на сделку, наконец, приходить! Единственное, что им не лень – регулярно
стонать по телефону о трудностях жизни и вымогать часть вашего комиссионного вознаграждения.
Про правила риэлтерской этики вообще отдельный разговор. Однажды на меня пообещали
официально жаловаться за то,что я «сажаю клиентов на договор» и не даю им работать
«по звонку» с другими агентами!