Главная / Новости

Новости

Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ с 1 января 2016 года в Налоговый кодекс РФ вводится статья 217.1, в соответствии с которой продать недвижимость без уплаты НДФЛ смогут только те, кто владеют этой недвижимостью более пяти лет. В случаях наследования или дарения от члена семьи и/или близкого родственника, приватизации и ренты по договору пожизненного содержания с иждивением остается прежний срок – 3 года. Налоговая база при любом значении цены договора не может быть меньше кадастровой стоимости имущества, умноженной на коэффициент 0,7

С января 2015 года тарифы российских нотариусов на оформление и заверение сделок с недвижимостью снижены. Об этом сообщает «Фонтанка».

29 декабря 2014 года президент России Владимир Путин подписал Федеральный Закон № 457, который регулирует деятельность нотариата в России.

По новому закону, за удостоверение сделок по по продаже недвижимости нотариусы должны взимать 7 тысяч рублей плюс 0,2 процента от стоимости объекта, превышающей 1 миллион рублей. Таким образом оформление договора купли-продажи квартиры стоимостью 5 миллионов рублей будет стоить 15 тысяч рублей, отмечет издание. По тарифам, действующим ранее, эта услуга стоила 40 тысяч рублей.

Кроме того, нотариусы могут самостоятельно в электронном виде направить сведения о сделке в Росреестр, при этом сделка будет зарегистрирована в течение 1 рабочего дня.

Закон направлен на то, чтобы повысить привлекательность нотариального заверения сделок с недвижимостью по принипу «одного окна».

Также по новому закону будет создан компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Из него с 2018 года будут проводиться выплаты гражданам, пострадавшим из-за ошибок нотариусов.

Так мы плавно перешли к особенностям собственно риэлтерской работы, начало которой-

Реклама.20140811-IMGP8865

Помните, сколько в Екатеринбурге рекламных источников? Смело умножайте на 10, а то и больше. Одних сайтов с базами данных более тридцати. Многие из них претендуют на платность, причем большинство таскают друг у друга данные. В результате всей этой деятельности давно проданные квартиры годами болтаются в интернете, неожиданно всплывая то там, то здесь.

Бледное подобие «Маклера», нашей межагентской базы, – система EMLS. Достоверностью и эксклюзивностью она не блещет, а по удобству (вернее, неудобству) пользования напоминает поисковик на Е1. Таким образом сильно страдает оперативность (впрочем, если агент не знаком с «Маклером», он этого не понимает), а стоимость рекламных издержек при продаже одной квартиры выше примерно в те же 10 раз.

Лидером по объему до сих пор остаётся БН (Бюллетень недвижимости), даже его печатная версия. Сколько свердловских агентов посадили зрение на «Прайсе», пока не появился интернет? БН - та же концепция издания, только текст мельче и объем в три раза больше (около 30 000 объектов). Стоимость публикации одного лота – 160 рублей за один выход, 36 рублей – за день рекламы в электронной версии. Такие обороты позволяют группе компаний БН тратить на рекламу по 20 миллионов рублей в месяц и иметь жирный кусок от рынка недвижимости. Ни одно, даже самое крупное агентство, не способно с ними конкурировать. Риэлторы вынуждены оплачивать рекламу в БН. Многочисленные попытки объединиться и взять под контроль базу данных ощутимых результатов не дали. Ситуация в Екатеринбурге для директоров Питерских АН – голубая мечта. Как следствие, нет основы для введения не то что единого пакета документов, но и вменяемых единых правил работы и какого-либо контроля достоверности базы данных.

Другая сторона этой медали: через риэлторов проходит не более 70 % сделок, остальные 30% сделок, неквалифицированно оформленных и заключённых, влекут за собой многочисленные расторжения договоров купли-продажи, скандалы, непрерывные судебные разбирательства. Опять же, именно повышенная безопасность работы через агентства, на фоне регулярных страшилок, приводит клиентов в АН и обеспечивает нормальное открытое вознаграждение, как правило, раза в два превышающее общепринятое в Екатеринбурге. И хотя при заключении сделок по дорогим квартирам вознаграждение растёт непропорционально, оно вполне может превысить годовой доход среднего агента. Поэтому работа в агентстве с хорошей репутацией и известным именем – это уже само по себе конкурентное преимущество.

Отсутствие порога для «входа в рынок» наполняет его дилетантами, мошенниками и, как прямое следствие, адвокатами и юристами. Самый больной вопрос для агента в работе над сложной сделкой – удержание аванса. Судебная практика фатально отличается от екатеринбургской,– авансы возвращают. И кажущееся торжество справедливости обращается в свою противоположность: потери остальных участников цепочки бывают весьма значительны. Такие решения судьи объясняют тем, что каждую сделку рассматривают как разовую, а понятия «цепочка» в законодательстве не существует. Но весь смысл гражданского общества именно в том, что права любого гражданина ограничены правами других граждан. Мне кажется, что этот вопрос - тема для серьёзного лоббирования. В итоге – каждая Питерская «цепочка» превращается в «русскую рулетку». По этой причине агентства в Питере НИКОГДА не вносят авансы за объекты из средств (авансовых платежей), которые внесены им Покупателями

Следующий раздел я бы назвал -

Субъекты.

Взаимоотношения с клиентами в Санкт-Петербурге существенно разнообразнее екатеринбургских. Примерно половина – приезжие, работа с ними ничем не отличается от той, к которой привык екатеринбургский риэлтор. Совсем другое дело – аборигены.

Во-первых: очень широк социальный слой,- я уже упоминал об этом выше.

Во-вторых: они подчеркнуто вежливы, засыпают комплиментами и неестественно доброжелательны. Как клиенты, так и контрагенты (особенно на первых этапах сделок). С аборигеном легко войти в контакт (и трудно из него выйти).

Кстати, на дорогах – та же ситуация. Водители СПБ невероятно толерантны к неадекватному поведению других участников движения,– много приезжих и туристов, которые путаются в схемах проезда, тормозят и останавливаются в узких местах. Но окружающие спокойно это терпят. За три с половиной года в Питере я не видел ни одной драки на дороге, хотя аварий – достаточно.

Проблема рабочих взаимоотношений заключается в том, что за внешней доброжелательностью скрывается, во-первых, всеобщая необязательность и стремление загрузить вас своей работой, а во-вторых - этакий местный психологический спорт: в удобный момент показать собственное превосходство и сделать мелкую или крупную, по возможности, пакость либо агентству, либо другим участникам сделки. Документооборот, призванный подстраховывать участников сделки от них же самих, вероятно именно поэтому десятикратно превосходит екатеринбургский.

Необязательность клиентов при показах объектов на 90 % компенсируется контрольным звонком перед выходом на показ, но и здесь случаются проколы. Можно час ехать через весь город (а он очень большой,- по площади на треть больше Москвы и в 4 раза - Екатеринбурга!), ждать у подъезда в мороз, ПЕРЕЗВОНИТЬ КЛИЕНТАМ И УСЛЫШАТЬ: «Что это Вы нас беспокоите? За этот час у нас изменилась ситуация, мы и не собирались идти!» (вариант: еще не выехали из пригорода, передумали, кошка заболела и т.д.). Но никто не перезвонит Вам и не предупредит об отказе от договоренности, не ждите.

Если доброжелательность, лесть и комплименты убаюкают бдительность агента, он очень скоро упадёт с небес на землю.

Пример: не очень опытный агент (вполне взрослая и умная женщина, параллельно работающая главным бухгалтером) собиралась в командировку и позволила клиентам самостоятельно посмотреть квартиру, которую продавала за 17 миллионов с вполне адекватным вознаграждением. Предупредила продавцов – они вошли в положение, пообещали (ещё раз) продавать квартиру только через неё. На показе (покупатель пришёл с юристом, которая неоднократно предлагала хозяевам обойти агентство, но получала твёрдый отказ) продавец с покупателем договорились о торге. Причем хозяин большую часть торга вычел из вознаграждения агента. Совсем чуть-чуть, и агентство ещё бы и должно осталось. Причина в том, что в договоре оказания риэлтерских услуг агент не проговорила и не записала зависимость вознаграждения от снижения цены при торге, а то, что торговались без неё, ей же в вину и поставили. В итоге, только после активной юридической помощи коллег, риэлтору удалось сохранить хотя бы часть вознаграждения. Вот такая, вполне питерская, ситуация.

Для петербуржцев первостепенное значение имеют несколько иные ценности, чем для екатеринбуржцев. Соответственно, аргументация применяется и действует иная, что на первых порах работы приезжего риэлтора выглядит очень непривычным.

Выдержка, выдержка и ещё раз выдержка, внимание к мелочам, в том числе в документах, способность оставаться «над схваткой» и не дать втянуть себя в интриги между участниками сделки, бывшими супругами или соседями – жизненно необходимые профессиональные качества питерского риэлтора.

Планируя сделку, необходимо многократно продумывать каждый шаг, чтобы ни у одной из сторон не появилась возможность диктовать другим участникам сделки свои условия.

Еще пример. Для завершения расчётов по сделке необходимо предъявить в банк новое свидетельство о собственности. Покупатель, под тем предлогом, что не может никому доверить свои документы, забирает их в присутствии Риэлтерской группы в ФРС и сбегает с ними, неделю затем не отвечая на звонки. Банк, соответственно, не может перечислить деньги продавцу. Всё это, конечно, не смертельно. Но одновременно начинается резкий рост курса доллара. Через неделю Покупатель появляется и крайне высокомерно заявляет, что ему так было удобно поступить, а трудности других его не интересуют. Правда, продавец, бывший прапорщик из Краснодарской области, клятвенно пообещал, что «дождётся его в подъезде и начистит репу». Так я покупателю, слово в слово, и передал.

В общем, что касается менталитета на уровне отношений, Санкт-Петербург более азиатский город, чем Екатеринбург: условности, интриги, подмена здравого смысла субординацией, какая-то подсознательная тоска по классовому превосходству и затаённая обида (комплекс бывшей столицы).

Деловые знакомства в Питере необходимо поддерживать постоянно. Если в Москве или Екатеринбурге можно позвонить кому-нибудь и напомнить – «Мы с Вами два года назад то-то делали», то с вами будут разговаривать как со знакомым. В Питере же вам ответят весьма холодно или вообще сделают вид, что незнакомы.

Контрагенты – чаще всего приезжие, с ними всё привычно. Но если попался коренной житель – будьте начеку!

Возможно, это будет профессионал высокого класса, от общения с которым вы получите искренне удовольствие и многому научитесь, но чаще встречаются те, которые ленивы и высокомерны. Вам потребуются нешуточные усилия, чтобы вынудить таковых делать их собственную работу, которую они заранее подразумевают свалить на вас,- как-то: присутствовать на показах и на передачах квартиры; разбирать и носить документы к своим банковским менеджерам; собирать и копировать пакеты документов для сдачи сделок в СВОЁ агентство; разбираться с ситуациями СВОИХ клиентов; на сделку, наконец, приходить! Единственное, что им не лень – регулярно стонать по телефону о трудностях жизни и вымогать часть вашего комиссионного вознаграждения.

Про правила риэлтерской этики вообще отдельный разговор. Однажды на меня пообещали официально жаловаться за то, что я «сажаю клиентов на договор» и не даю им работать «по звонку» с другими агентами!

Заметки риэлтера. О рынке недвижимости СПБ, или зачем нужна Уральская  Палата Недвижимости .   За пятнадцать лет работы в Екатеринбурге я неоднократно «отправлял» клиентов в Питер, но сам переезжать не планировал. Всё произошло внезапно, как и может произойти с каждым из вас. Надеюсь эти заметки расширят кругозор коллег, а может помогут тому, кто решит здесь работать. Я постарался описать что представляет из себя рынок недвижимости Санкт – Петербурга, как здесь работается риэлторам, как происходят сделки и что выходит, когда профессионалы рынка не могут договориться между собой.   Главный постулат — Работать в Санкт - Петербурге интересно. Самый широкий социальный диапазон — от бомжеватых обитателей кошмарных коммуналок и комнат (Вам такое и не снилось!) до... родственников президентов в квартирах, похожих на дворцы. Самый разнообразный и интересный жилой фонд по всей стране. В этом плане, (да и во многих других) Петербург интереснее Москвы. Наиболее экзотичная часть - Старый фонд. Около трёхсот лет сил всей огромной страны концентрировались на северо — западе. Самые богатые, предприимчивые, инициативные и талантливые люди старались выразить себя через своё жилище. И коллективно создали и заложили на будущее особый Петербургский стиль. Каждый ракурс как будто пытается передать послание из глубины веков. Это привело к удивительному эффекту : Говорят, что приезжие изменили и испортили Москву, а Питер меняет приезжих. Те, кто когда — либо учился в Петербурге мгновенно распознает другого, такого же студента, где бы они не встретились и сколько бы времени не прошло.   С такими удивительными домами и приходится работать. Здесь первое, существенное отличие от Екатеринбурга — очень широкий диапазон качества построек, практически полное (пренебрежимо малое в отношение ЕКБ) количество стандартных планировок. Более того, стремление отличаться, в крови у Петербуржцев и ,следуя традиции , каждый стремиться изменить (перепланировать) свою квартиру. Эта беда принял настолько массовый характер, что нет необходимости согласовывать перепланировку перед продажей (как у нас), а достаточно, что бы в инвентаризационных документах стояла пометка - «внешние границы не изменены».   Даже банки, оформляющие ипотеку, к требованию узаконения подходят формально — выдают обязательство о согласовании, но ни разу не потребовали его исполнения.   «Справочник стандартных планировок» здесь теряет смысл, а из знакомых сокращений мы встречаем только «ХР» и «БР»   Так же учтём, что нет ни одного старого дома, когда- либо не пострадавшего от войны и восстановленного теми материалами, которые оказались под рукой. В конструкции перекрытий одного и того же здания, обнаруживаются клёпанные Крупповские швеллера, трамвайные рельсы, и неочищенные от коры стволы сосен. Встречаются подъезды... виноват, парадные, в которых не производился ремонт со времён Первой Революции (и по тому сохранились фрагменты волшебных витражей, вечной плитки и 10 — миллиметровых гранёных оконных стёкол, со следами от скрещенных бумажных лент. Квартиры в таких домах неоднократно делились и объединялись, выкупались поштучно и этажами. Запросто можно встретить апартаменты с действующими каминами! Вам когда – нибудь встречалось здание, имеющее четыре этажа с фасада, а семь – со двора? А жилая четырёхэтажная постройка шириной в одну комнату?   Однажды осматривал громадные шикарные апартаменты с видом на Иссакий, с потолка санузла которых, свисают фрагменты провалившегося пола и унитаз коммуналки этажом выше. Двух одинаковых квартир в центральной части города не найти. Из-за высокой плотности застройки центра, выбор перед покупателями обычно стоит - « Вам Светло или Тихо?». Особенный колорит придают многочисленные коммуналки, в других городах страны давно вымершие. Разменять такую, имеющую до 20(!!!) хозяев очень сложно, часто и невозможно . Много раз встречался с людьми, требовавшими за разваленную ( в прямом смысле)квартиру в центре по 200 000 с метра! Объяснить им, что ликвидная цена – от силы 70 000 – невозможно. В последнее время спрос на большие квартиры в старом фонде упал – строители предлагают более выгодное и не менее престижное вложение денег. Так что стоять таким жутким общежитиям и стоять. Ванные в общих коридорах и душевые на кухнях никого не смущают. Про санузлы лучше и не заикаться, но апофеоз коммунального жилья – громадные квартиры в центре Санкт – Пертербурга БЕЗ ВОДЫ! То-есть водопровода в квартире нет, совсем….   В советские времена ситуация сохранилась - Ленинград стал площадкой экспериментального строительства, причем не каждый эксперимент был удачным.   Именно здесь впервые появились «французские» двухпанельные хрущёвки ( один в один содранные времянки для французских нефтяников, рассчитанные на 6 лет в условиях Сахары, шириной с торца в две панели). Лишь в последствии их адаптировали к Российским условиям, расширили до 4 панелей и приделали балконы. Так же ,крайне неудачны оказались «Корабли», на сегодня квартиры именно в них самые дешевые и по ликвидности уступают тем же хрущёвкам..   137 серия наоборот, разошлась по всей стране как «Ленинградская», но в самом Питере её рейтинг неуклонно снижается. А прекрасные дома 121 «Гатчинской» серии ,к сожалению , широкого распространения по стране не получили. Очень много зданий построены в одном — двух экземплярах, особенно порезвились многочисленные ведомства.   Есть, конечно серые и скучные кварталы позднего советского периода, в основном в Красногвардейском и частично во Фрунзенском районе ( то есть на территории деревень, попавших в кольцо блокады и присоединённым к Ленинграду после войны)   Современные районы украшают окраины по тому, что тяга к «самости» не исчезла с советскими временами. Так же на конструкцию зданий сильно влияют особенности геологии региона, добавляя своеобразие, возросшие финансовые и технологические возможности строителей. Главная отличительная особенность современного Питерского строительства - высокие потолки . (3 метра - не предел).   Высокие потолки воспринимаются настолько естественно, что нет даже отдельного термина - «полнометражка». (Впрочем, екатеринбургское образное выражение «Тихий центр» здесь встречает непонимание и смех). Абсолютный рекорд высоты потолка в старой квартире на Литейном проспекте — пять метров! Представляете, как весело там менять лампочки в люстрах! В целом, качество жилья, особенно возводимого в последнее время, довольно высоко, даже выше, чем аналогичное в Москве. Ещё один аспект – непривычно длинные и сложные истории каждого объекта, требующие особого внимания и чутья – из глубины веков периодически всплывают, иногда сознательно заложенные «мины». К примеру, объявление недействительной доверенности, на основании которой квартира была приобретена за – две – четыре перепродажи до последнего собственника. Срок давности исчисляется не момента сделки, а с момента, кода пострадавшее лицо якобы узнало о нарушении своих прав. И никто не спросит, почему десять – пятнадцать лет оно не интересовалось, где его квартира и куда делись документы на неё. Суды регулярно выносят решения, в пользу жуликов и воров. ( Написал, и возникло какое – то дежа-вю)

Минстрой прорабатывает возможность внедрения схемы капитального ремонта многоквартирных домов в кредит.

Что делать, если наследственная квартира была приобретена по ипотеке и долг перед банком еще не погашен?